[新聞] 千億資金加速流向海外不動產


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針對國內資金外流,第一太平戴維斯副總經理邱奕平形容得最貼切,他說,投資資金就像孫悟空,受不了唐三藏唸緊箍咒,正無所不用其極地找尋出路。
文.顏瓊真

受到政府打房影響,國內資金紛紛向海外尋求適合的投資標的,加上國內不少房仲業者及地產開發商,也加入海外不動產引薦回台行列的推波助瀾,國內資金流向海外的速度將加快腳步,預估今(2015)年可達上千億元以上的規模。
台灣房市成交量年減上兆元

根據內政部公布,2014年全年不動產移轉棟數為三十二萬五九八件,為2003年SARS以來新低。
而信義房屋統計實價揭露資料,受到房市景氣下滑以及房地合一稅改政策干擾,去年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元,比起前年的4.7兆元,減少了將近「一兆元」的交易規模。
房仲業者表示,「房地合一稅」已排入立法院會期,且以逕付二讀的速度,若真的會在立法院本次會期三讀通過,實施日期則會在明年一月一日,他們擔心,一旦房地合一實價課稅後,房屋成交量會再萎縮。
不動產移轉棟數的消長,對賴以為生的房仲經紀業來說,關係很大,沒有成交量,就沒有服務的佣金收入,無異是扼殺其生計。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋根據內政部的統計指出,今年三月申請變更為「非執業中」的經紀業,累計已達4078家,兩年內關了11214家房仲店頭。反觀經營國外不動產則從192家,增加到348家,一年成長超過八成,甚至較前年暴增1.4倍。

為求生路 房仲業改做海外生意

為了自求生路,近幾年有不少房仲業者爭相投入海外房地產的推薦會,包括日本信義、21世紀不動產、全國不動產、大師房屋、東森房屋,就連商仲業者的第一太平戴維斯、仲量聯行瑞普萊坊等業者都相繼加人,幾乎每個周末假期,各大飯店都有海外不動產投資說明會的場子。

至於國人到海外置產的投資熱區,則在日本、馬來西亞、柬埔寨、倫敦、澳洲、紐西蘭、美國與加拿大等地。

根據非正式的統計,這幾年國內資金流向海外的金額,約從480億元至600億元的統計都有,而在有愈來愈多房仲業者加入,經營家數有倍數成長的情況下,預估今年外流資金將有上千億元。
最早在日本設立據點的信義房屋,旗下「日本信義」社長何偉宏表示,去年全年仲介成交430件,總成交金額80.11億元,總計五年下來的仲介金額高達215.61億元。
進入2015年,除了日本政府主導的日幣寬鬆政策可望持續,因應東京奧運而興起的公共建設也將陸續啟動,眾多利多因素對於未來房價和租金上漲有正面助益,也使國際投資者目光持續聚焦東京房市。
何偉宏表示,觀察日本信義前進東京經營五年以來,大環境的變動也明顯反映在單件成交金額的變化上。其中2011及2012兩年間的成交單件金額,大多落在五千萬日圓以下,主因為當時多數的客戶著眼於即時且穩定的租金收入,因此偏好購買總價低而租金報酬率高的小型物件。

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安倍三支箭 海外資金趨之若鶩

而自2012年底起,首相安倍晉三上台後祭出三支箭政策,刺激經濟並創造通膨環境,除帶動建築成本上升,也增加日本人的購屋信心,使房價隨之上漲,客戶也因此轉向選擇具備增值條件的物件,其中又以兩房、總價介於四千萬至七千萬元日圓之間的物件最受青睞,帶動平均成交單件金額在2013三年來到六千八百萬日圓的高峰,至於去年的平均成交單件金額則將近六千萬日圓。
何偉宏談到,自日本申奧成功,海外資金就爭相湧入,尤其是這三、四年,包括台灣及中國大陸都在進行打房政策,進而轉進鄰近的日本。看好日本景氣回春,日本信義接觸的客戶群中有不少台灣成功的科技及傳產經營者,加碼購買日本不動產的動機相當強烈,也遇到一些香港和中國客戶表達強烈的購買企圖。
日本信義統計今年第一季業績成果,總成交件數達158件,平均每天成交1.75件,較去年同期增加26%;總銷金額達111億日圓(約新台幣29.2億元),較去年同期成長幅度高達70%,創下日本信義單季最高紀錄,顯示國人前往日本置產風潮更為白熱化。

日本新成屋熱賣 帶動中古屋再生

全國不動產董事長葉春智及總經理石吉平也看好日本市場,自去年十月前進日本引薦新成屋物件回台銷售,半年內就銷售五十五件,成交金額達4.1億元。
看好深受日本小家庭喜愛的再生住宅市場,葉春智在五月二十五日宣布,與日本TOTAL ESTATE攜手合作,全國不動產成為TOTAL ESTATE再生住宅唯一銷售通路,未來台日同步銷售,估計第一波可銷售戶數達350戶,預估總銷金額約新台幣32億元。

石吉平表示,「再生住宅」的概念為「將『還能住』的房屋提升至『想要住』的房屋」。而TOTAL ESTATE為日本再生住宅領先業者,他們透過精準眼光及獨家技術,採單戶收購方式,選擇優質住宅區或商業區的中古屋物件,以最新的建材加以翻新,不僅將格局、動線「砍掉重練」,就連房屋的神經系統「水電管線」也重新更換,再配置最新的傢俱設備包括廚具、衛浴設備等,因此「再生住宅」和新屋裝潢如出一轍!
石吉平提到,近期國人赴日購屋,主要都看好高增值空間的新成屋,然而新成屋房價較高,導致租金投報率相對較低;而中古屋雖然房價較低,乍看租金投報率較高,但隨著物件屋齡提高,建物內外逐漸老舊,房價及租金會隨之下降。此外,若須重新裝潢才出租,以日本高物價水準,且僅有一戶,建材、工資勢必偏高,須準備一筆不容小覷的裝潢修繕預算!
葉春智談到,日本房屋自有率不到50%,有不少租屋市場的需求,而以電車為通車工具,有時上班花一個小時的車程是日本人習以為常的通勤時數,因此,不少東京上班族會在一小時車程的電車站周邊租房。再生宅因重新裝潢猶如新成屋,相信會吸引國內想當「包租公(婆)」的民眾購入。

東森房屋在去年也成立國際不動產中心,總經理廖麟鑫並引進專賣建案「Astak」、「G-Residence」,整體銷售金額約十億元,產品以套房和豪宅產品為主,主要客群為有長期投資的消費群眾,以及具有雄厚資金的置產客。一般投資客大部分投資套房或二房產品,資金充沛的投資客則偏愛豪宅及地段佳商品,但均以未來租金投資報酬率為主要考量。
看好海外市場 21世紀不動產布局廣

目前積極在日本、馬來西亞及柬埔寨積極布局的21世紀不動產,董事長王福漲談到,21世紀不動產持續推出多國海外專案,截至去年共推出柬埔寨、馬來西亞、澳洲、日本等國專案,看好東協發展潛力,今年更新接泰國、菲律賓等兩國專案,專案共計十七個,接案總金額共計新台幣622億元。

今年第一季海外案件售出金額約3.48億元,較去年第四季上漲達70%,今年總銷金額預計將上看15億元。

21世紀不動產擁有全台獨有的「全球買賣平台」,匯集全球七十八個擁有21世紀服務據點的國家的房屋資訊,台灣的客戶,可將物件PO上21世紀官方網站,七十八個國家的消費者都可以看見。
同樣的,台灣的民眾也能看到全球七十八國的物件,形成強大的的國際轉介服務系統。去年國際轉介共成交250餘件,今年隨著海外置產持續發燒,有望上漲二~三成,截至今年五月已成交達135件。

看好國內的游資亟欲到國外尋找投資標的,包括騏聿地產也創新引進全球平台聯賣模式,展開跨國公司在地服務,去年全球平台共創造新台幣110億元業績,騏聿台灣則有20億元業績,預計今年會有一倍的成長,預計銷售量將達48億元。

總經理周雋騏表示,國人購買海外房產大多是投資需求,只有少數是移民及兒女就學的自住需求,因此海外房產比較像是投資商品,尤其在全球化的資產布局中,房地產是相當重要的一環。

原文網址: 理財周刊/千億資金加速流向海外不動產 | ETtoday財經新聞 | ETtoday 新聞雲

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